הבניין שלך נבנה לפני למעלה מ 40 שנה? הגיע הזמן לחדש את הבניין הישן שלך? ככל הנראה ששמעת בעיקר על שלושה מושגים – התחדשות עירונית, פינוי בינוי ותמ״א 38. אבל רגע, איך לדעת במה לבחור? ואיך בכלל ניגשים לפרויקטים האלו? כל המידע שצריך כדי שהפרויקט של הבניין שלך יצליח, נמצא כאן.
Melody projects, עוסקת בתחום ההתחדשות העירונית וניהול תכנון ורישוי בכל רחבי ישראל, מלודי גרופ מובילה פרויקטים בהיקפים של אלפי יחידות דיור בשנה.
כמה חשוב לבחור בשותפים טובים לדרך !
Melody projects דוגלת באמונה, שותפות, ערכים, להציג יכולות ביצועיות לכל תהליכי הפרויקט ולהשיג תוצאות מיטביות. הן בקידום הרישוי והן בניהול פרוייקט ודיירים בתחום ההתחדשות העירונית. אנו עובדים עם מיטב אנשי המקצוע, בניהם: מהנדסים, אדריכלים, משפטנים, יועצים וקבלני הביצוע המובילים בתחום הבנייה בישראל, כאשר כל פרויקט בהובלתנו, מלווה ע"י מיטב היועצים.
רק הטובים ביותר
Melody projects עובדת בשיתוף פעולה הדוק עם מיטב המומחים בתחומי הייעוץ, האדריכלות, ההנדסה, התכנון והבנייה. זאת, על מנת להבטיח פתרונות בנייה מדויקים ואיכות ביצוע גבוהה במיוחד בכל אחד מן הפרויקטים. אנו מחויבים לקדם כל פרויקט על הצד הטוב ביותר, במטרה להשיג תוצאה אופטימאלית תוך עמידה בלוח הזמנים ובתקציב שנקבעו מראש.
אי אפשר להחליף ניסיון
Melody projects מרכזת ניסיון רב-שנים והיכרות מעמיקה עם תקנות רישוי וכלל ההתנהלות מול הגופים המוניציפאליים. אלו מאפשרים לנו להציג לכלל הגופים הרגולטורים פתרונות מקיפים אשר מעניקים מענה מלא לכלל הצרכים והדרישות, בכך, אנו מעלים משמעותית את הסבירות לקבלת היתרים תוך פרק זמן קצר יחסית.
המשרד מעניק ליווי מלא להליכי רישוי, החל משלב קבלת המידע בוועדה המקומית; דרך הכנת הבקשה להיתר; הכנת חוות דעת משפטיות; ייצוג בהתנגדויות; בעררים בפני ועדות הערר לתכנון ולבניה ויתר מוסדות התכנון הרלוונטיים; ובעתירות מנהליות.
צוות המשרד עוסק בליווי תכניות, מכל הסוגים ובכל הרמות, לאורך המסלול הסבוך של הכנת תכנית ועד לאישורה במוסדות התכנון, כולל ליווי של הכנת מסמכי התכנית; ייצוג בהליכי התנגדויות; בדיונים במוסדות התכנון המקומיים, המחוזיים והארציים ולרבות עריכת החוזים וליווי ביצוע העסקאות בנכסים.
בערים רבות ניתן למצוא בניינים ישנים לרוב אלו בניינים מוזנחים עם תשתיות רעועות, יחד עם המצוקה של אדמות לבנייה. החלה המדינה לקדם תוכנית של פינוי בינוי במטרה ליצור התחדשות עירונית, המעודדת את הרשויות המקומיות לקדם את נושא של התחדשות עירונית. תוכניות שיאפשרו להרוס בניינים ישנים ובמקומם לבנות בניינים חדשים גבוהים, דבר שיאפשר להוסיף שטחי מסחר, מוסדות חינוך, גנים ציבורים ועוד. תכנית התחדשות עירונית למעשה מאפשרת לדיירים להנות מדירה חדשה וזאת מבלי שהוצאות הבנייה יהיו מוטלות על בעלי הדירות. היזם הוא הנושא בהוצאות ובתמורה לכך מקבל תוספת בניה של דירות נוספות שאותן מוכר. הפרויקטים יכולים להתממש רק אם יש הסכמה של בעלי הדירות הקיימות בבניינים, מכוון שהם בעלי הזכויות בקרקע.
מטרתה של תכנית התחדשות עירונית לאפשר הריסה של בניינים ישנים ובנייה של בניינים חדשים, תוך שהיא מאפשרת לכל השחקנים בזירה רווחים ויתרונות משמעותיים, שירתמו את כל הצדדים להביא להפעלת ההתחדשות.
תכנית זו כוללת פינוי בינוי ובנייה מחודשת של בניינים חדשים, מבני ציבור, שטחי מסחר, כך שכל הצדדים מרוויחים, כאשר היזם הוא שנושא בעלויות הבנייה. והרווח שלו הוא מתוספת דירות שהוא בונה.
מסלול היזם – הוא המסלול המוכר ביותר. יזמים הפונים אל דיירי הבניינים ומציעים להם תוכנית פינוי בינוי. היזם הוא שמקדם את התוכנית, בכל הרבדים, אישורים, תוכניות וכדומה, כאשר ההכרזה על המתחם כ"מתחם פינוי בינוי" מקנה ליזם הטבות מס שונות.
מסלול הרשויות המקומיות – העירייה מקדמת תוכניות למתחם מתוך אינטרס של התחדשות העיר. היא הפועלת לארגון הדיירים במתחם וזאת נעשה במימון של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית.
פינוי עיבוי – בעברו נקרא תמ"א 38, מסלול זה הינו תכנית מתאר ארצית למטרת חיזוק מבנים בפני רעידות אדמה. באמצעות שיפור מבנה ישן עם יסודות רעועים על ידי חיזוקו, חידושו והרחבתו בדירות נוספות (בד"כ קומות נוספות על גג הבניין או תוספת דירות גן בקומת הקרקע).
החשש הגדול ביותר של הדיירים הוא לאבד את ביתם, החשש מפני עסקה שלא תצליח או פרויקט ארוך שמאלץ אותם לפנות את ביתם. ולכן אחד הנושאים החשובים בתכנית זו הוא להביא את הדיירים להסכמה למהלך זה. הרווח של הדיירים הוא קבלת דירה חדשה במקום הדירה הישנה שעלולה להתמוטט. הדיירים של הבניין זוכים בפרויקט פינוי בינוי בדירה חדשה, הכוללת ממ"ד ומרפסת. דירה חדשה שלרוב ערך הדירה עולה. בנוסף הדיירים ייהנו משירותים סביבתיים רבים שקודם לכן חסרו באזור המגורים.
דיירים רבים חוששים ממהלך זה, ובצדק, חשוב שהדיירים יבדקו את ההסכם, את היכולת של היזם להביא לפעולה מיזם גדול, לוודא שיש ביטחונות של הבנק, וזאת על מנת להבטיח שבסופו של תהליך ייהנה הדייר מדירה חדשה ותנאי מגורים משופרים. לשם כך חשוב מאוד שהדיירים יעזרו בשירותיהם של עורך דין ושמאי מקרקעין מוסמך. חשוב להבהיר לדיירים את התוכניות בשקיפות מלאה ובצורה ברורה, כך שבסופו של תהליך יוכלו הדיירים ליהנות מפרויקט חדש, וייהנו מדירה שערכה עולה.
היזם הוא המשקיע כלכלית בפרויקט והשקעתו העצומה באה לידי ביטוי ביחידות דיור חדשות שנבנו בבניינים החדשים. בסופו של תהליך כל דייר שהיה בבניין מקבל דירה חדשה, והיזם מקבל את הדירות שנוספו לפרויקט שהן הרווח שלו מההשקעה. היזם מביא להשבחת הנכס והשבחת האזור, הן מבחינת מגורים והן ברמת השכונה בהוספת שטחי מסחר, גינות ציבוריות, מבני חינוך ועוד.
בתהליך התחדשות העירונית הרשות המקומית זוכה פעמיים, בפעם הראשונה הרשות המקומית זוכה בפיתוח אזורים ישנים בעיר ומקבלת במקומם מבנים חדשים, שטחי מסחר שנוספו באזור והתחדשות של כל האזור, בנוסף תוספות הבנייה החדשה מביאה אוכלוסייה צעירה וחזקה לעיר ומסייעת בהעלאת איכות החיים.
טיוטת חוק ההסדרים בנושא התחדשות עירונית שהתפרסמה לאחרונה מציגה את נושא התחדשות העירונית כעניין אקוטי והכרחי. המנגנונים המשופרים שהחוק מציע לאחרונה הוא ניסיון להקנות פתרונות לחלק גדול מהחסמים שיש עד היום שהקשו על מימוש מהיר של פרויקטיי התחדשות עירונית. ניתן לראות תנופת עשיה בעידוד הממשלה אבל בפועל מעט מאוד פרויקטים יצאו לפועל ולכן הרפורמה החדשה מעודדת יזמים, מקשה על הסרבנים ונותנת אחריות חדשה לרשויות המקומיות. בטיוטת החוק ניתן לראות זאת:
אחד מהקשיים של היזמים הוא היטל השבחה שעליהם לשלם על הדירות שנוספו, שלא פעם מעלה ספקות האם הפרויקט משתלם להם כלכלית. המנגנון המוצע נותן ליזמים ודאות תכנונית וכלכלית גדולה יותר, לצד הגדלת ההכנסות של הרשויות אל מול המטלות הציבוריות הנובעות מגידול האוכלוסייה.
הרפורמה החדשה אף פועלת מול הסרבנים שלא פעם הם הסחטנים, שמעכבים פרויקט במשך שנים. החוק החדש משנה את היחס לשני שלישים. כמו כן, בעלי דירות שהרחיבו את דירתם ועשו עבירות בנייה, לא יוכלו להיכלל במניין הרוב הנדרש לתביעת דייר סרבן.
ההצעה השלישית בחוק הוא סיום התקשרות מול היזם, המאפשר לבעלי הדיירות לסיים את ההתקשרות במידה והיזם לא מקדם את התוכנית לכדי תכנית מפורטת בפרק זמן קצוב של 4 שנים. או שהיזם לא התקשר לפחות עם מחצית מבעלי הדירות בתוך שנתיים.
ואחרון הרפורמה מתגמלת את הרשויות בהסכם מסגרת על מנת שיפעלו להביא תכניות ליישום מהיר וללא עיכובים, ומנגד חוק קובע סנקציה שלפיה אם הרשות המקומית לא מצליחה לעמוד ביעד של הוצאות היתר בשנה, המדינה תהיה רשאית לבטל את הסכם המסגרת.
לא פעם הסיבה לכך שפרויקטים לא יוצאים לפועל היא בשל דיירים סרבנים או אלו הנוקטים בסחטנות וסחבת. הרפורמה החדשה בתחום ההתחדשות העירונית פועלת מול בעלי דירות סרבנים. הרפורמה החדשה מדשנה את יחס ההסכמה ל – 66% מכלל בעלי הזכויות באותו בניין או מתחם.
רפורמה החדשה בתחום התחדשות עירונית עוסקת גם בנושא סיום התקשרות מול היזם. בעלי הדירות יוכלו לסיים התקשרות מול היזם במידה והיזם לא קידם את התוכניות לכדי תכניות מפורטות בפרק זמן קצוב של 4 שנים או במידה ולא יצר קשר עם מחצית בעלי הבניין בזמן נתון של שנתיים.
הרפורמה החדשה בתחום התחדשות עירונית פועלת גם לעודד את העיריות והרשויות המקומיות בהסכם מסגרת על מנת שיפעלו להביא תכניות ליישום מהיר ללא עיכובים. החוק החדש קובע גם סנקציה כלפי הרשויות, שלפיה אם הרשות המקומית לא תעמוד ביעד הוצאת היתר תוך שנה, המדינה תהיה רשאית לבטל את הסכם המסגרת.
לסיכום, ההחלטה לבצע רפורמה בתחום תכניות התחדשות עירוניות מבטאת הכרח של ממש במציאות כיום. ואכן תחום ההתחדשות העירונית בעל תועלות רבות הן לתושבים והן לרשויות המקומיות הן בהיבטים הכלכלי והן בהיבט החברתי.
חברת מלודי גרופ בע"מ הוקמה בשנת 2010 ע"י היזם ואיש העסקים הישראלי מיכאל פרץ, הקבוצה עוסקת בניהול ויזמות בתחום הנדל"ן ומתחמה בפרויקטים שונים ומגוונים כגון תמ"א 38 התחדשות עירונית ועד לפרויקטים נבחרים ובנייני בוטיק.
חברת מלודי גרופ בע"מ חרטה על דגלה מספר ערכים ביניהם יושרה, אמינות, נאמנות, יעילות ומקצועיות שאין כמוה תוך התחשבות בכל נוגעי הפרויקט ותוך ליווי צמוד וקפדני בכל תהליכי הפרויקט השונים.
